Nhiều ý kiến cho rằng, việc triển khai dự án nhà ở xã hội (NƠXH) cho người có thu nhập thấp gặp rất nhiều khó khăn cả về thủ tục pháp lý, cơ chế đến hỗ trợ. Những vướng mắc này cần nhanh chóng tháo gỡ thì mới đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Người thu nhập thấp khó với tới nhà ở thương mại. Ảnh: N.Trinh
Theo báo cáo Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016-2025, giai đoạn 2016-2020, TP đưa vào sử dụng 19 dự án NƠXH với 14.954 căn, đạt 69,2% so với chỉ tiêu đề ra. Với kết quả này, ông Bùi Xuân Cường - Phó Chủ tịch UBND TP.HCM - cho rằng, TP vẫn thiếu nguồn cung NƠXH, nhà ở cho thuê, nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người có thu nhập thấp.
Thiếu quỹ đất phát triển nhà ở xã hội
Ông Trần Duy Hiệp - Sở Tài nguyên và Môi trường TP - cho rằng, thực hiện dự án NƠXH được hình thành từ việc giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch và đất do các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ theo quy định. Tuy nhiên, thực tế công tác quy hoạch đất phát triển NƠXH chưa được quan tâm đúng mức. Luật Nhà ở năm 2005 quy định, khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, phải xác định rõ diện tích đất để xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, trong Quy hoạch sử dụng đất của TP giai đoạn 2011-2020 không có xác định chỉ tiêu riêng cho đất xây dựng NƠXH mà chỉ có chỉ tiêu chung về đất ở. Điều này dẫn đến lúng túng, thiếu chủ động trong tạo lập quỹ đất cho phát triển NƠXH. Các dự án NƠXH được thực hiện trong thời gian qua chủ yếu là do chuyển công năng từ nhà ở tái định cư hoặc từ nhà ở thương mại của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản…
Cũng theo ông Hiệp, các cơ quan chức năng chưa chủ động tổ chức thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai để tạo quỹ đất thực hiện dự án NƠXH. Chưa khai thác hiệu quả quỹ đất dôi dư do việc thực hiện sắp xếp lại, xử lý tài sản công để phục vụ cho phát triển NƠXH. Ngay cả việc tiếp nhận, quản lý, khai thác đối với nguồn đất do nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở kinh doanh dành cho xây dựng NƠXH cũng chưa được thực hiện một cách hiệu quả.
“Từ năm 2005 khi Luật Nhà ở được ban hành đã có quy định chủ đầu tư các dự án nhà ở kinh doanh phải dành lại một phần diện tích đất ở với tỷ lệ là không quá 20% diện tích đất ở trong dự án để phục vụ cho xây dựng NƠXH nhưng thực tế chưa có dự án NƠXH được thực hiện từ nguồn đất để lại này”, ông Hiệp nêu.
Từ thực tế này, ông Hiệp đề xuất TP cần có sự chủ động tạo quỹ đất xây dựng NƠXH thông qua tổ chức phát triển quỹ đất. Cùng với đó, hoàn thiện các cơ chế thực hiện quy định về nghĩa vụ NƠXH của chủ đầu tư dự án nhà ở kinh doanh.
“Luật Đất đai 2003 đã quy định, mỗi địa phương cấp tỉnh có một tổ chức phát triển quỹ đất với chức năng giúp UBND cấp tỉnh thực hiện chủ động cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch cũng như theo dự án. Tổ chức phát triển quỹ đất được hoạt động theo cơ chế doanh nghiệp dưới dạng doanh nghiệp Nhà nước hoặc sự nghiệp có thu. Khi tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo cơ chế doanh nghiệp thì mối quan hệ giữa tổ chức này với những người sử dụng đất sẽ sát với cơ chế thị trường hơn là cơ quan hành chính thực hiện việc thu hồi đất”, ông Hiệp nói.
Vẫn còn 40 dự án nhà ở xã hội bị… treo
Theo ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP, triển khai dự án NƠXH rất khó khăn cả về thủ tục pháp lý, cơ chế, hỗ trợ. Để phát triển NƠXH phải có sự hỗ trợ của Nhà nước nhưng hiện nay hầu như không có.
Ông Khiết cho biết, ở Singapore, để phát triển NƠXH, Chính phủ đã trích một phần vốn hỗ trợ, đồng thời cho miễn tiền sử dụng đất. Đất được giao cho tư nhân hoặc đối tượng thuộc Nhà nước để làm NƠXH. Khi hoàn tất được bán theo mức lương của người lao động và có quỹ đền bù chênh lệch. Còn tại Việt Nam, theo Luật Nhà ở hiện nay thì 20% tiền dự án được trích vào quỹ phát triển NƠXH. Tuy nhiên, Luật Ngân sách và Luật Nhà ở đang vênh nhau. Luật Ngân sách không có quy định tách riêng 20%, từ đó dẫn tới tình trạng không có nguồn tiền thực hiện NƠXH.
Về thủ tục đối với NƠXH cũng đang có nhiều tranh cãi. Theo quy định của pháp luật thì NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, tuy nhiên các ngành tài chính, ngành đất đai cho rằng đất công bắt buộc phải áp dụng quản lý tài sản công, phải thẩm định giá, đấu giá. Bất cập nữa là việc điều chỉnh quy hoạch 1/2.000 rất khó, hầu như bị chặn bởi quy mô dân cư cho nên không triển khai được các dự án.
Một khu nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh, TP.HCM. Ảnh: Thúy Nga
“Bất cập về pháp lý khiến cho TP hiện có khoảng 40 dự án NƠXH bị vướng”, ông Khiết nói.
Đối với các chính sách cho vay mua NƠXH, ông Khiết thông tin, nhiều người đang khó tiếp cận nguồn vốn vay của ngân hàng chính sách xã hội. Từ năm 2016 đến 2020, số lượng xét vay lên đến gần 20.000 người, tuy nhiên được vay chỉ hơn 300 người. Những người còn lại phải vay từ các nguồn khác theo giá thương mại.
Báo cáo kết quả triển khai thực hiện chương trình cho vay NƠXH theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP trên địa bàn TP.HCM của ngân hàng chính sách xã hội, từ năm 2018 đến tháng 9-2022, doanh số cho vay đạt 150 tỷ 133 triệu đồng với 310 lượt khách hàng. Như vậy, bình quân mỗi khách hàng được vay 500 triệu đồng. Trong đó, cho vay xây mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà ở đạt 32 tỷ 260 triệu đồng với 58 khách hàng; cho vay mua, thuê mua NƠXH đạt 117 tỷ 873 triệu đồng với 252 khách hàng. Tham gia chương trình, người vay chỉ trả lãi suất khoảng 4,8% trong thời hạn 25 năm.
Ông Nguyễn Đức Lệnh - Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM - đánh giá cao chương trình này vì mang lại lợi ích thiết thực, đảm bảo an sinh xã hội cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, ông Lệnh cho rằng trong điều kiện hiện nay, mức vay khoảng 500 triệu đồng để xây dựng một căn nhà trên địa bàn TP là không thể đảm bảo việc thực hiện. Tương tự, đối với NƠXH mức cho vay 70-80% giá trị căn hộ cũng khó đáp ứng. Đơn cử với căn hộ 1 tỷ đồng, để mua được bắt buộc người vay phải có ít nhất 200 triệu đồng là không dễ dàng. “Căn hộ giá 1 tỷ đồng là rất rẻ so với thị trường hiện nay nhưng với những quy định đưa ra thì người có thu nhập thấp rất khó để mua được. Thiết nghĩ về lâu dài, nên tính đến cung ứng nhà cho thuê, nhà thuê mua”, ông Lệnh đề xuất.
Nguyễn Trinh