Theo các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên cao chính là do kiểu làm mang tính chất “tận thu”. Nhiều chuyên gia cho rằng, giá nhà có thể giảm hơn nữa nếu không thu tiền sử dụng đất (SDĐ) một lần - một số tiền phải nộp rất lớn.
“Ngộp thở” vì thu nhiều
Một dự án nhà ở, nếu triển khai từ đầu, các khoản chi lớn gồm có: tiền đền bù giải phóng mặt bằng hoặc mua lại dự án, tiền SDĐ, chi phí làm hạ tầng. Khi có dự án trong tay, việc làm cơ sở hạ tầng không khó khăn lắm nếu chủ đầu tư có đầu ra, nôm na với quy định của pháp luật hiện nay là chủ đầu tư được ứng trước từ khách hàng. Hai khoản còn lại tuy hai mà một, bước trở ngại lớn nhất.
Tiền thuế sử dụng đất được nộp nhiều lần sẽ giúp các dự án bất động sản giảm áp lực tài chính, giá nhà đất có thể giảm. (Trong ảnh: Một dự án chung cư ở quận 8 thi công cầm chừng suốt 3 năm qua).
Từ thực tế, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - xây dựng Lê Thành cho biết, công ty đang làm một dự án 2ha tại quận Bình Tân TPHCM. Chi phí bồi thường đất nông nghiệp cho người dân 5 triệu đồng/m², với tổng chi phí bồi thường khoảng 100 tỷ đồng. Về nguyên tắc, tiền đền bù cho người có đất nhà nước sẽ khấu trừ lại toàn bộ, nhưng thực chất chỉ khấu trừ theo bảng giá đất nhà nước ban hành, còn việc “chi ngoài” không được tính, do đó khu đất này chỉ khấu trừ lại được hơn 10 tỷ đồng. Tiếp đó, khi làm việc với Sở Tài chính để tính tiền SDĐ thì lên đến hơn 104 tỷ đồng, như vậy hai khoản thu cộng lại lên tới 200 tỷ đồng. Mặt khác, ngay phần diện tích được sử dụng làm công viên, công trình công cộng cũng phải đóng tiền SDĐ. Như vậy toàn bộ chi phí trên đều phải tính vào giá thành và đẩy giá thành phẩm lên rất cao! Chưa hết, tiền SDĐ theo quy định hiện nay là nộp một lần, chắc chắn doanh nghiệp phải vay ngân hàng nên dễ đẩy doanh nghiệp vào thế bí, rơi vào vòng lẩn quẩn không lối ra. Ông Nghĩa minh chứng: Muốn cấp phép xây dựng phải đóng tiền SDĐ, nhưng tính tiền SDĐ không ra nên không cấp được giấy phép xây dựng, không cấp phép thì không thể xây xong móng, không xong phần móng thì không bán được, vậy là không có tiền để nộp tiền SDĐ!
Một dự án quy mô 6ha tại quận 7, do Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long làm chủ đầu tư, được ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty mang ra than vãn tại nhiều cuộc họp. Theo tính toán, tiền SDĐ phải nộp khoảng 200 tỷ đồng, một khoản chi không dễ kiếm vào lúc này. Nếu được nộp theo từng giai đoạn đầu tư, chi phí vốn của doanh nghiệp sẽ giảm đáng kể, giá thành sản phẩm căn hộ cũng giảm theo. Lãnh đạo Công ty Địa ốc Đất Lành đưa ra một ví dụ về phương án kinh doanh một dự án bất động sản để dẫn chứng cho sự thiếu hợp lý trong quy định đóng tiền SDĐ: Đầu tư dự án có diện tích 10.000m² ở quận 12, đền bù cho dự án này 4 triệu đồng/m², cộng với chi phí đầu tư hạ tầng như điện, đường, trường… với chi phí lên đến 17 triệu đồng/m². Kỳ vọng sau khi hoàn thành sẽ bán ra thị trường giá 20 triệu đồng/m². Nhưng sau đó, cơ quan thuế yêu cầu đóng 15 triệu đồng/m², tính ra tổng chi phí từ tiền đầu tư đến tiền thuế, giá thành đã lên đến 32 triệu đồng/m², doanh nghiệp đầu tư dự án bị lỗ đến 12 triệu đồng/m²!
Nên thay bằng sắc thuế
Trước tình trạng tiền SDĐ gây ách tắc thị trường, UBND TPHCM đã đề xuất Chính phủ “nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm tiền SDĐ mà thay thế bằng sắc thuế với thuế suất đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất”, làm như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại được cơ chế xin - cho. Văn bản số 196/BC-UBND ngày 8-11-2013 của UBND kiến nghị: “Hạn chế việc thu tiền SDĐ lần đầu quá lớn để duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho nhà nước. Việc thu tiền SDĐ một lần khi giao đất tạo áp lực vốn cho nhà đầu tư, hạn chế việc tăng cung BĐS cho thị trường đồng thời tạo áp lực tăng giá BĐS”. Tuy nhiên, mới đây khi lãnh đạo thành phố đối thoại với doanh nghiệp, bà Đào Thị Hương Lan, Giám đốc Sở Tài chính, cho biết cuối tháng 2 vừa qua, Bộ Tài chính đã có công văn phản hồi không chấp thuận đề xuất này vì cho rằng Luật Đất đai 2013 không coi giá trị quyền sử dụng đất là thuế mà là khoản thu khác của ngân sách. Bộ Tài chính đang soạn thảo nghị định về thu tiền SDĐ, theo đó tiền SDĐ được tính theo giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k) tại thời điểm được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích SDĐ. Qua các ý kiến góp ý dự thảo nhận xét, thực chất vẫn mơ hồ, không biết hệ số k là bao nhiêu.
Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nên xem tiền SDĐ là một sắc thuế, doanh nghiệp được nộp nhiều lần và nên giữ quan điểm như đề xuất của UBND TPHCM, nên cho phép các chủ đầu tư dự án đã được nhà nước giao đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ về nộp tiền SDĐ do khó khăn về tài chính, được nộp tiền SDĐ theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng, kể từ ngày có thông báo nộp tiền SDĐ của cơ quan thuế. Nếu được như vậy sẽ góp phần làm giảm áp lực tài chính lên doanh nghiệp và tạo điều kiện giảm mặt bằng giá bất động sản, có lợi cho người tiêu dùng.
LƯƠNG THIỆN (SGGP)