Mặc dù thị trường bất động sản đã được tháo gỡ những điểm nghẽn lớn, song vẫn còn tồn tại thực trạng cung - cầu lệch pha; vướng về pháp lý nên nguồn cung chững lại, thậm chí dự báo thiếu hụt nguồn cung đến hết năm 2024.
Thiếu hụt nguồn cung nhà ở dẫn tới việc giá nhà bị đẩy lên cao
Đơn cử cho việc thiếu nhà ở vừa túi tiền, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - cho biết, năm 2020, TP có 163 căn hộ nhà ở thương mại vừa túi tiền, chiếm 1% tổng nguồn cung, trong khi đó có đến 74% nhà ở cao cấp. Năm 2021, 2022, 2023 và 4 tháng đầu năm 2024, TP không có nhà ở thương mại vừa túi tiền, chỉ có nhà ở trung cấp và cao cấp. Nhà ở thương mại luôn chiếm trên 70% tổng nguồn cung nhà ở của TP. Từ thực tế trên có thể thấy, đông đảo người dân có thu nhập thấp không tìm được nhà ở vừa túi tiền. Đối với nhà ở xã hội, số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy từ năm 2020 đến nay chỉ đưa ra thị trường vài trăm căn…
Theo ông Châu, thị trường nhà ở tại TP.HCM đang là hình kim tự tháp ngược với đa phần là nhà ở cao cấp thay vì nhà ở bình dân và nhà ở xã hội. Thị trường với hình kim tự tháp ngược chắc chắn không an toàn, thiếu bền vững.
Đồng quan điểm, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - cho rằng, thời gian qua số lượng sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường rất hạn chế và không đại diện cho thu nhập của người dân. Theo quy luật cung - cầu, nguồn cung hạn chế thì giá cả tăng cao, giá nhà ở tăng cao nên giao dịch rất ít.
Ngoài việc lệch pha cung - cầu, thị trường bất động sản TP.HCM đang rơi vào tình trạng thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở. Thống kê cho thấy, trong quý 1-2024, chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư với diện tích 3.647,4m2 ; có 1 dự án hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ; không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai; có 62 dự án nhà ở thương mại đang triển khai với 28.462 căn hộ. Đặc biệt, không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng. Hiện chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành với 242 căn hộ và đang triển khai thực hiện 7 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân với 4.996 căn hộ.
Nhiều ý kiến cho rằng, trong năm 2024, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối cung - cầu, thiếu hụt nguồn cung nhà ở dẫn tới việc giá nhà bị đẩy lên cao hoặc “neo giá cao”.
Theo ông Châu, vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của các dự án. Do vậy, tại TP.HCM có 148 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội chưa thể hoàn thành thủ tục đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc bị dừng triển khai thực hiện; có khoảng hơn 58.000 khách hàng mua nhà tại các dự án chưa được cấp sổ hồng.
Quan ngại về tính pháp lý cho các dự án đầu tư nhà ở, bà Dương Thanh Thủy - Chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy - cho rằng, pháp lý càng chậm thì vốn vay ngân hàng càng cao. Như Tập đoàn Trung Thủy, có những dự án chuẩn bị cả 15 năm, trong thời gian này lãi suất ngân hàng sẽ tăng, đẩy giá thành bất động sản cao hơn giá mà đại bộ phận người tiêu dùng có thể trả. Ví dụ lãi suất bình quân 1 năm là 8%, nếu kéo dài 5 năm thì giá bất động sản tăng lên 40%.
“Đó là lý do giá nhà đất bây giờ cao quá. Khi giá nhà cao sẽ dẫn đến việc người tiêu dùng không đủ tiền mua. Thu nhập của người Việt Nam bây giờ cũng không phải là cao trong khu vực”, bà Thủy nói.
Theo bà Thủy, muốn phục hồi thị trường bất động sản thì 3 yếu tố pháp lý, chủ doanh nghiệp, người tiêu dùng phải kết hợp với nhau, nhưng quan trọng nhất vẫn là pháp lý. Để bức tranh thị trường bất động sản màu hồng như kỳ vọng của cộng đồng doanh nghiệp và người dân thì cần tháo gỡ các vướng mắc của pháp lý...
Từ thực tiễn này, các chuyên gia kỳ vọng tại kỳ họp thứ 7 này, Quốc hội sẽ thông qua đề nghị của Chính phủ về việc đẩy thời gian có hiệu lực thi hành của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản từ ngày 1-8-2024 thay vì ngày 1-1-2025. Việc 3 luật này có hiệu lực sớm 5 tháng là bước đi quan trọng trong nỗ lực vực dậy thị trường bất động sản hiện nay.
“Nếu được “tiếp sức” bằng việc Quốc hội thông qua thời gian Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sớm hơn 5 tháng thì các bộ, ngành, địa phương và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản sẽ nỗ lực thực hiện chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030”, ông Châu nói.
Phú Cát